【共働き夫婦】住宅ローンを選んだポイント - 新婚生活から始める資産形成ストーリー

皆さん、こんにちは。

2021年6月、私たちは念願のマイホームを購入しました。

賃貸派と持ち家派の論争は永遠のテーマとなっていますが、自分たちの生き方に合わせて選択していけば良い話だと思っています。私たち夫婦も働き方や趣味嗜好を考えた結果、マイホームを購入したい気持ちで一致したので準備を進めてきました。

住宅を購入する際はほとんどの人が住宅ローンを利用するかと思いますが、今回は私が住宅ローンを選んだときのポイントをお伝えしようと思います。自分なりに調べた2021年6月時点の内容でありますので、購入する際には自分が納得できるまで情報収集するようお願いします。

住宅ローンを選ぶ考え方の参考になれば幸いです。

Contents

1 私たちが選んだ住宅ローン
- 1.1 金額の特徴
- 1.2 金額以外の特徴
2 支払合計額が安くなること
3 諸経費等の最初の持ち出しが少なく済むこと
4 単独での借入が可能であること
5 団体信用生命保険の内容が魅力的であること
6 繰上返済手数料など借入中に無駄な出費がないこと
7 まとめ

私たちが選んだ住宅ローン

まずは結論から、私たちが決めた住宅ローンと選んだときのポイントをお伝えします。

私たちは楽天銀行（変動金利）で住宅ローンを組むことにしました。住宅ローンを決定するには本当に沢山の要素があり、突出した一つの理由があった訳ではありません。楽天銀行に決めた理由は、大きく以下のポイントを総合的に考えた結果になります。

楽天銀行に決めたポイント

支払合計額が安くなること
諸経費等の最初の持ち出しが少なく済むこと
単独での借入が可能であること
団体信用生命保険の内容が魅力的であること
繰上返済手数料など借入中に無駄な出費がないこと

住宅ローンを選ぶにあたり沢山の銀行を比較しました。性格柄色々と比較した上で納得できないと中々決められないタチなので、書籍やyoutube等で情報収集をして、自分なりにそれぞれの銀行の特徴をまとめながら考えていきました。

具体的には以下の様な表を作って検討しました。都市銀行（三菱UFJ銀行、三井住友銀行）、ネット銀行（auじぶん銀行、楽天銀行）、地方銀行（横浜銀行）を対象に、それぞれの金額や団信などの特徴を押えました。
※もっと沢山の銀行で比較しましたが、この記事では分かりやすく上記5銀行で見ていきます。

金額の特徴

借入金額は5200万円（何となく実際の借入金額とは少し変えています笑）としてそれぞれの銀行に掛かる費用を算出しており、諸経費の登記費用や火災保険料など、銀行でそこまで変わりないだろうと思うものについては同じ金額にしています。また、こちらの表は支払合計額が安い順にABCDEと並んでいます。

金額以外の特徴

金額以外の特徴としては借入方法（単独での借入が可能か、収入合算が必要か）や、団信の内容、繰上返済手数料を考慮に入れました。

しんく

必死に調べれど調べれど、自分の理解が合っているのか分からず不安になる。。

では、それぞれ検討したポイントを確認し、どの様に楽天銀行に決まっていったか見ていきましょう。

支払合計額が安くなること

まず大事になるのは、長い年月掛けて支払う、住宅に掛かる総費用を安く抑えることですね。

今回比較した結果では、auじぶん銀行が1番支払合計額が安くなりました。変動金利が驚異の0.410%なので、しっかりと支払合計額に反映されていますね。2位の楽天銀行とは約30万円、3位の三菱UFJ銀行とは約55万円もの差になっています。

では、この差をどう考えるべきか。

35年間住宅ローンを支払い続けたときの差額がこの金額なので、繰上返済を行うことでこの差は縮まっていきます。最初の13年間は住宅ローン控除の恩恵を受けることが出来ますので、正直今は繰上返済のことまで検討していないのですが、35年間全く変わらず払い続ける可能性は低いと考えています。投資へまわす金額との割合も、その時の状況によって考えますが、住宅ローン控除が切れる時期やタイミングを見て繰上返済は行っていくと思います。

そう考えると、楽天銀行との約30万円との差額はそこまで気にする必要はないかな、と思いました。

しんく

変動金利を選んでいますが、比較する上では変わらない前提で検討しています。

ちなみに、auじぶん銀行はauモバイルやじぶんでんきとの組み合わせで最大0.310%まで変動金利が優遇されますので、元から利用者の方は検討する余地があると思います（下記参照）。0.1%変わるとなれば、また判断が変わってくるかもしれませんね。

au金利優遇割 | 住宅ローン | auじぶん銀行

諸経費等の最初の持ち出しが少なく済むこと

支払合計額だけでなく、最初に必要となる諸経費も大切な要素になります。諸経費も住宅ローンに含めて借り入れ可能な銀行も多いですが、私は諸経費までは住宅ローンに入れたくなかったので、これまで夫婦で貯めてきた貯蓄で賄う（それ以外に頭金も幾ばくか入れる）計画を立てていました。

金額の特徴を見ると、総諸経費に関しては楽天銀行だけが圧倒的に安くなっています。

調べ始めて気が付きましたが、事務手数料が借入金額×2.2%として掛かってくるパターンの銀行が多いです。その為、楽天銀行以外は借入金額5200万円だと約110万円掛かるのに対し、楽天銀行は借入金額問わず一律33万円となっています。初期費用だけで約80万円確実に削減できるのはかなり大きいですね。

諸経費がこれだけ抑えられる為、auじぶん銀行と0.1%以上の金利差があるにも関わらず支払合計額では約30万の差になっているということです。総利息額を見ると100万円以上も楽天銀行の方が高いですからね。

初期費用をできるだけ安く抑えたいという方にとっては、楽天銀行は選択肢として有りだと思います。個人的にも手数料という無駄（実態としては保証料？になるんでしょうが。）なものにお金を使いたくないという気持ちが強いです。

なお、三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンやauじぶん銀行（他の銀行も同様のサービスがあるかもしれません）だと、電子契約を利用すれば金銭消費貸借契約（住宅ローンの契約書）に貼る印紙代は掛からないとのことでした。印紙代は借入金額に応じて支払う金額が定められており、借入金額が5200万円だと6万円の印紙代が掛かります。

国税庁 - No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

単独での借入が可能であること

住宅ローンを考え始めた当初は、住宅ローン控除を最大限利用する為にとにかく夫婦2人で住宅ローンを組んだ方が良いのだろうと思っていました。正確に言うと、ペアローンは手数料が2人分掛かるで、収入合算の連帯債務型で組むのがベストだろう！と考えていました。

そこから、単独で借りられるならばそちらの方が良いと思い始めのには、以下の様な理由があります。

共有持分を気にすることが面倒

ペアローンや連帯債務側で住宅ローンを組む場合には、物件を購入する際に出資した金額の割合や収入割合に応じて持分比率を設定する必要があります。お互いの給料が同じ位であれば、1/2ずつ物件の所有権を持つことになりますが、持分比率を1/4と3/4ずつにしたとすると、持分が多い方に贈与したと見なされてしまうことがあります。この様な持分比率を考えなければいけないこと、今後の給与の変動もあると思うので、贈与とされてしまうといった一抹の不安を感じることが嫌でした笑

奥様の書類を集めることが面倒

情報収集をしていると、連帯債務型ではなく連帯保証型にすれば共有持分は気にしなくても良いということが分かりましたが、収入合算で組む場合には当然ながら奥様の収入状況の資料を提出する必要があります。奥様も日々忙しく働いているので、その中で色々と資料を集めてもらうのも面倒だろうなと思い、私一人であれば直ぐに審査に進めることができるので楽だと考えました。

住宅ローン控除の限度額50万円

これが一番の理由です。

住宅ローン控除（減税）は、年末のローン残高の1%が40万円を限度額に所得税から控除される制度ですが、我が家は認定低炭素住宅であるため年間の控除限度額が50万円に引き上げられています。

しんく

認定低炭素住宅とは、市街化区域等内に建築された住宅のうち、二酸化炭素の排出を抑えた住宅であって、認定基準を満たしたものをいいます。つまり、省エネルギー性の高い住宅として認められた住宅を指します。

借入金額と住宅ローン控除限度額、自分の年収（所得税額）を見極めて検討する必要があります。

例えば、物件が5200万円（≒年末残高）とすると52万円まで控除が受けられるはずですが、住宅ローン控除限度額が通常の40万円だった場合、52-40=12万円が控除しきれないことになります。残高は当然年々減ってはいきますが、10年間を考えるとかなりの金額がもったいないと感じます。そこで、例えば下表の様に夫婦で共有持分にすれば1年目に関しては52万円満額控除することができるので、この様な組み方をしている方も多いかと思います。

	持分	住宅ローン控除
夫	3000万円	30万円
妻	2200万円	22万円

借入金額と住宅ローン控除限度額以外に、自分が納めている所得税も考慮する必要があります。”控除”は自分が納めている税金分以上に得ができる制度ではありませんからね。住宅ローン控除限度額が50万円に上がったとしても、そもそも自分が所得税をそこまで納めていない場合は、やはりこちらも使い切ることができなくなります。

私の場合も、今年の年収予想から考えると50万円を使い切ることは難しそうでした。しかし、住宅ローン控除は所得税から引ききれなかった場合は13万6500円を上限に住民税からも控除することができます。この住民税分も考えると最大まで利用することができるだろうと思い、単独で住宅ローンを組んでも問題ないと考えました。

夫婦共有持分にした場合のデメリットとして、奥様の収入がない時期があれば、当然納める所得税がないので住宅ローン控除を受けることができなくなってしまいます。私たちは将来的に子供がほしいので、奥様に収入がない時期が発生するとみています。子供の人数にもよりますが、3年間ほど収入がないと仮定した場合、無駄になってしまう住宅ローン控除が大きいなと感じました。

いま共働き夫婦だとしても、今後の人生プランに応じて考えていく必要があります。

借入金額5200万円、認定低炭素住宅による控除限度額50万円、年収（所得税額）、子供ができたときは奥様は収入無しを考えると、私単独で住宅ローンを組めた方が控除が最大限利用できると考えました。

よって、単独での借入が可能そうな楽天銀行が選択肢として上がってきました。

団体信用生命保険の内容が魅力的であること

次に、団体信用生命保険の内容を比較しました。正直、保険内容の細かい内容までは理解しきれていないのですが、比較検討する上でざっくりとそれぞれの銀行の大きな特徴は捉えるようにしました。

金利を上乗せすることで様々な特約を付けることが可能になりますが、そうなると変動金利の低金利の恩恵を受けることができなくなりますし、比較することが大変になるので、金利上乗せ無しでどれだけの保証があるか、を重要視しました。

金額以外の特徴を見ると分かる様に、auじぶん銀行、楽天銀行が金利上乗せ無しで特約を付けてくれていますね。どちらもがん団信50%（がんと診断された時に残高の50%を保証してくれる）と病気やケガで働けなくなったときの保障が付いています。

この部分だけ再掲しましたが、どちらの方が付与されて嬉しいかというと、やはり楽天銀行かなと思いました。auじぶん銀行の場合は入院した際の保障であるのに対し、楽天銀行は入院だけでなく在宅療養をしている場合にも適用される様でした。楽天銀行のHPには、新型コロナウイルスによる在宅療養の場合にも毎月返済額が保証される例が載っています。

残高保証になる条件はどちらもあまり現実的ではない（もちろんゼロではありませんが、確率的には低い）と思うので、私が重要視したのは毎月の返済額が保証となる条件です。入院という制約が無いことに加えて、楽天銀行は15日間で毎月の返済額を保証してくれます。30日間の入院は相当なことですが、15日間の自宅療養も含めた休養は現実的に有り得るのではないかと考えました。

よって、団体信用生命保険でも楽天銀行に軍配が上がりました。